Khi tiến hành xây dựng nhà ở chúng ta cần phải đáp ứng các điều kiện về xây dựng như chiều cao ngôi nhà, số tầng tối đa cho phép xây dựng. Vậy hiện nay theo pháp luật quy định về số tầng được phép xây dựng tối đa là bao nhiêu tầng? Chiều cao được phép xây nhà là bao nhiêu?
Quyết định số 135/2007 - QĐ - UBND của Thành Phố Hồ Chí Minh quy định về kiến trúc nhà liên kế trong các khu đô thị hiện hữu và sau đó được sửa đổi một số điều theo quyết định số 45/2009 QĐ - UBND cũng theo nội dung tương tự. Trong quyết định này chúng ta có thể tính toán được số tầng mình được phép xây dựng trên thửa đất thuộc khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP HCM.
Trước chúng ta cần hiểu rằng ngoài những quy định cơ bản chung thì mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về kiến trúc xây dựng cũng như chiều cao, số tầng. Trong bài viết này Xây Dựng Phú Hoàng chỉ đi sâu về quy định số tầng trong địa bàn TP HCM. Nếu anh chị ở các địa phương khác thì mình cũng nên đọc để tham khảo và biết được các quy định chung để áp dụng tại địa phương mình.
Bảng tra số tầng và chiều cao tầng nhà được phép xây dựng tối đa tại Tp.HCM
Chúng ta sẽ đi từng bước một để hiểu rỗ vấn đề này như sau:
Các khái niệm liên quan:
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý rất quan trọng đối với mỗi công trình trước khi khởi công để làm cơ sở xác định hành vi pháp luật về xây dựng. Giấy phép xây dựng được quy định rõ tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 như sau:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.” Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, giấy phép xây dựng gồm những loại sau:
Giấy phép xây dựng mới
Giấy phép sửa chữa, cải tạo
Giấy phép di dời công trình
Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).
Lộ giới đường:
Là bề rộng đường hình thành trong tương lai trước ngôi nhà mình sẽ xây dựng. VD: đường trước lô đất hiện tại đang là 5m nhưng trong tương lai đường sẽ rộng 10m( Chúng ta có thể kiểm tra các thông tin quy hoạch này tại địa phương ) thì lộ giới đường là 10m.
VD: Lộ giới đường Lê Đức Thọ là 25m.
Các yếu tố được tăng tầng nhà:
Yếu tố tăng tầng (1).
Quận nội thành trung tâm ( 7 Quận): gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
Quận nội thành (9 quận): Quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp.
Quận ngoại thành (4 quận, 4 huyện): Quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân; huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè,Củ Chi
Tuy nhiên, trong địa bàn các quận này sẽ có các khu vực áp dụng quy định hạn chế xây dựng hoặc quy chế quản lý kiến trúc riêng (không cho phép áp dụng các yếu tố cộng thêm tầng) do mục tiêu kêu gọi dự án đầu tư, xây dựng chỉnh trang đô thị quy mô lớn… và sẽ được Ủy ban nhân dân quận quyết định bằng văn bản kèm bản đồ xác định ranh chính xác (trên cơ sở Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận chủ trương).
Hoặc
Trung tâm cấp quận được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố hoặc do Ủy ban nhân dân quận phối hợp Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác định.
VD: Một trong những trung tâm cấp quận của Gò Vấp là khu đất diện tích gần 133 ha, giới hạn bởi các đường Quang Trung, Thống Nhất, Nguyễn Văn Lượng, Nguyễn Oanh, Phan Văn Trị và Trần Thị Nghỉ.
Yếu tố tăng tầng (2)
Trục đường thương mại - dịch vụ: được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố hoặc do Ủy ban nhân dân quận - huyện phối hợp Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác định theo các tiêu chí sau:
- Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận - huyện hoặc là trục giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực;
- Hiện trạng hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội là trục đường tập trung nhiều các họat động thương mại - dịch vụ ở mặt tiền đường;
- Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ô tô đậu và lưu thông, có vỉa hè đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông (trừ trường hợp tuyến đi bộ thương mại được xác định cụ thể bởi cấp có thẩm quyền).”
VD: Trục đường thương mại dịch vụ quận Gò Vấp là : Lê Đức Thọ, Quang Trung, Nguyễn Oanh, Nguyễn Văn Lượng...
Yếu tố tăng tầng (3)
Lô đất có diện tích lớn: Là lô đất có diện tích tối thiểu 150m2 và có chiều rộng tối thiểu 6,6m, có thể có nguồn gốc từ nhiều lô đất nhỏ nhưng đã chuyển nhượng chủ quyền hoặc ủy quyền cho một tổ chức, cá nhân để xây dựng khai thác một công trình riêng lẻ.
Cụ thể số tầng nhà được phép xây dựng tại Tp.HCM như sau:
Nhà có lộ giới dưới 3,5m
Trường hợp vị trí xây nhà có hẻm nhỏ hơn 3,5m thì quy định về số tầng cấp phép xây dựng tối đa là 3 tầng với điều kiện tổng chiều cao căn nhà không được quá 13,6m. Đối với tầng trệt (tầng 1), bạn sẽ không được xây cao quá 3,8m.
Nhà được xây tối đa 3 tầng. Chiều cao tối đa không quá 13,6m.
Chiều cao tầng trệt (tầng 1) tối đa 3,8m (Tức là nhà Bạn sẽ không thể bố trí lửng)
Nhà có lộ giới từ 3,5m -> 7m
Với độ rộng của lộ giới từ 3,5 đến dưới 7m bạn sẽ được xây nhà với quy mô 3 tầng đối với các trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao.
Với các nhà có khoảng lùi thì bạn được xây tối đa là 4 tầng khi vị trí xây dựng là nơi thuộc khi vực trung tâm của thành phố hoặc trung tâm quận/ huyện.
Quy mô tối đa 3 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 4 tầng (tầng 4 có khoảng lùi):
Khi vị trí xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (yếu tố tăng tầng 1)
Nhà có lộ giới từ 7m -> 12m
Khi không có yếu tố tăng tầng cao bạn được phép xây dựng tối đa 4 tầng
Khi nhà xây dựng thuộc trung tâm quận/ huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc xây dựng trên các lô đất lớn bạn sẽ được phép xây tối đa là 5 tầng.
Trong trường hợp nhà được xây dựng có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện hoặc xây dựng trên lô đất có diện tích hơn thì bạn sẽ được xây dựng tối đa là 6 tầng.
Quy mô tối đa 4 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 5 tầng: (tầng 5 có khoảng lùi)
Khi có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận
(2) Lô đất lớn
Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 5, 6 có khoảng lùi):
Khi có cả 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Lô đất lớn.
Nhà có lộ giới từ 12m -> 20m
Trường hợp không có yếu tố tăng tầng cao thì quy định số tầng xây dựng bạn chỉ được phép xây nhà tối đa 4 tầng. Nếu vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn sẽ được xây tối đa 5 tầng.
Khi thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao là nhà xây dựng ở trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận/ huyện hoặc xây trên các lô đất lớn thì gia chủ sẽ được xây nhà tối đa 6 tầng.
Khi thỏa mãn cả 3 yếu tố tăng tầng (nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, diện tích đất xây dựng lớn) thì bạn sẽ được xây nhà với số tầng cao nhất là 7 tầng.
Quy mô tối đa 4 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 5 tầng:
Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi)
Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
.png)
Quy mô tối đa 7 tầng: (tầng 6, 7 có khoảng lùi)
Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
Nhà có lộ giới từ 20m -> 25m
Quy mô tối đa 5 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao.
Quy mô tối đa 6 tầng:
Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 7 tầng: (tầng 7 có khoảng lùi)
Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 8 tầng: (tầng 7, 8 có khoảng lùi)
Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn.
Nhà có lộ giới trên 25m
Quy mô tối đa 5 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 6 tầng:
Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 7 tầng:
Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
.png)
Quy mô tối đa 8 tầng: (tầng 8 có khoảng lùi)
Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ;
(3) Lô đất lớn.
.png)
Các yêu cầu quy định về chiều cao tầng trong xây dựng nhà ở
Quy định về số tầng cấp phép xây dựng còn phụ thuộc vào chiều cao căn nhà. Mỗi loại hình nhà ở lại có chiều cao khác nhau phụ thuộc vào vị trí địa lý quy hoạch và hình dáng căn nhà.
Chiều cao xây dựng nhà ở liền kề
Nhà ở liền kề không được phép xây cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liền kề không được xây cao quá 4 tầng.
Chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà.
Trong một dãy nhà liên kề nếu cho phép có độ cao khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.
Đối với nhà liên kế có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo khống chế chung của quy hoạch chi tiết.
Quy định chiều cao nhà phố
Các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12m, chiều cao nhà phố được hạn chế theo góc vát 450 (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường).
Trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12 m, chiều cao nhà phố không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 (không lớn hơn chiều rộng đường).
Đối với các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 300 (không vượt quá 0,6 lần chiều rộng đường).
Quy định về chiều cao tối đa được phép xây dựng
Quy định về số tầng cấp phép xây dựng dựa vào chiều cao nhà tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, theo quy định như sau:
Lô đất có diện tích 30- 40 m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m)
Lô đất có diện tích 40- 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ 3m- 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 20m)
Lô đất có diện tích trên 50m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển: chỉ được xây nhà 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24m).
Một số lưu ý về quy định số tầng cấp phép xây dựng
Tại một số khu vực nhất định quy định về số tầng cấp phép xây dựng có sự khác biệt so với quy định chung của cơ quan Nhà nước. Bạn cần lưu ý đến vấn đề này để có thể sử dụng đúng quy định, tránh nhầm lẫn khi xây dựng.
Một số địa phương sử dụng “tầng trệt” để chỉ tầng 1 và tầng (lầu) 1 để chỉ tầng tiếp theo, bên trên tầng trệt. Đối với trường hợp này, trong giấy phép xây dựng, tầng trệt là tầng 1 và tầng 1 sẽ là tầng 2.
Đối với những khu vực chưa có quy định cụ thể về quy mô công trình, những nhà ở hoặc công trình riêng lẻ thuộc vùng đã được quy hoạch phân khu thì được xem xét theo các quy định chung của tuyến phố. Quy định chung này được xác định theo các công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường.
Đối với khu đất có mục đích sử dụng không phù hợp với quy hoạch, hoặc không có kế hoạch quy hoạch cụ thể, quy mô của công trình được xem xét dựa vào công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường.
Như vậy qua bài viết trên chúng ta có thể thấy có hai yếu tố then chốt ảnh hưởng đến số tầng và chiều cao tầng nhà là chiều rộng lộ giới đường trước nhà và yếu tố tăng tầng nhà.
Bài viết trên Xây Dựng Phú Hoàng đã tổng hợp các quy định về số tầng được phép xây dựng nhà ở tại Tp.HCM. Việc tuân thủ nghiêm ngặt những quy định này giúp đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà ở thuận lợi, tránh gặp các vướng mắc về pháp lý sau này.
ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN KỊP THỜI VỀ CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TƯ VẤN MẪU NHÀ PHÙ HỢP VÀ NHẬN ĐƯỢC BÁO GIÁ VỚI NHIỀU ƯU ĐÃI, QUÝ VỊ HÃY LIÊN HỆ NGAY CHO CHÚNG TÔI.
KÍNH CHÚC QUÝ VỊ BÌNH AN VÀ THÀNH CÔNG!
Liên hệ với chúng tôi:
Công ty Công ty TNHH Kiến trúc - Xây dựng Phú Hoàng.
Lĩnh vực: Thiết kế, Thi công xây dựng nhà ở; Cải tạo, sửa chữa nhà ở các loại.
297/26, Phan Huy Ích, Phường 14, Quận Gò Vấp, Ho Chi Minh City, Vietnam
097 976 81 48
phuhoangxaydung@gmail.com
Website: Xaydungphuhoang.com