1. Khái niệm và ý nghĩa của mật độ xây dựng
Khái niệm mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch và xây dựng đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến cách sử dụng không gian và quản lý phát triển khu vực. Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, mỗi loại có cách tính toán và áp dụng khác nhau trong thực tế.
Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính so với tổng diện tích của lô đất. Cụ thể, mật độ xây dựng thuần chỉ tính diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính, không bao gồm các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, hệ thống thông gió tầng hầm có mái che, và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác. Điều này giúp bảo đảm rằng không gian xung quanh các công trình chính được sử dụng một cách hợp lý và không ảnh hưởng đến các hoạt động khác.
Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích toàn bộ khu đất. Tổng diện tích này bao gồm cả các yếu tố khác như sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không có công trình xây dựng. Mật độ xây dựng gộp thể hiện mức độ phát triển và sử dụng đất của toàn bộ khu vực, từ đó giúp quy hoạch và quản lý không gian đô thị một cách hiệu quả.
Mỗi loại mật độ xây dựng đều có vai trò quan trọng trong việc định hình cảnh quan và quản lý phát triển khu đô thị, đảm bảo rằng các công trình không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng của con người mà còn phù hợp với môi trường xung quanh và các quy định pháp luật hiện hành.
Ý nghĩa của mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch và phát triển đô thị, mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với việc sử dụng và quản lý đất đai. Dưới đây là một số ý nghĩa chính của mật độ xây dựng:
- Tối ưu hóa sử dụng đất đai: Mật độ xây dựng giúp xác định mức độ phát triển của một khu vực trên diện tích đất có sẵn. Điều này đảm bảo rằng đất đai được sử dụng hiệu quả, không bị lãng phí, đồng thời ngăn chặn tình trạng quá tải hoặc thiếu hụt không gian sống và làm việc.
- Bảo vệ môi trường và cảnh quan đô thị: Bằng cách kiểm soát mật độ xây dựng, các khu vực xanh, không gian mở và cảnh quan tự nhiên trong đô thị được bảo vệ, duy trì sự cân bằng giữa các công trình kiến trúc và môi trường xung quanh. Điều này góp phần tạo ra môi trường sống lành mạnh, cải thiện chất lượng không khí và cung cấp các không gian công cộng cho cộng đồng.
- Quản lý hạ tầng và dịch vụ đô thị: Mật độ xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị như giao thông, điện nước, và các tiện ích công cộng khác. Bằng cách điều chỉnh mật độ xây dựng, chính quyền có thể lập kế hoạch và phát triển hạ tầng một cách hiệu quả, đáp ứng tốt nhu cầu của cư dân.
-Định hình cảnh quan kiến trúc: Mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình cảnh quan và kiến trúc của một khu vực. Các quy định về mật độ xây dựng giúp đảm bảo sự hài hòa giữa các công trình xây dựng và môi trường xung quanh, tạo ra một không gian sống và làm việc chất lượng cao.
- Quản lý tăng trưởng dân số: Mật độ xây dựng cũng giúp kiểm soát mức độ tăng trưởng dân số trong một khu vực, đảm bảo rằng hạ tầng và các dịch vụ công cộng có thể đáp ứng được nhu cầu của cư dân mà không gây ra áp lực quá lớn lên tài nguyên đô thị.
2. Bảng tra cứu mật độ xây dựng nhà phố và cách tính mật độ
Theo quy định tại Điểm 2.6.3 khoản 2.6 Phần 2 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần tối đa hiện nay được xác định cụ thể cho từng loại hình công trình xây dựng. Cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ: Mức tối đa cho phép được quy định trong Bảng 2.8 của Thông tư. Bảng này cung cấp các tỷ lệ mật độ xây dựng khác nhau tùy thuộc vào diện tích lô đất. Ví dụ, đối với các lô đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 90m², mật độ xây dựng có thể đạt tới 100%. Tuy nhiên, đối với lô đất có diện tích lớn hơn, mật độ xây dựng tối đa giảm dần, chỉ còn 40% đối với các lô đất có diện tích từ 1.000m² trở lên. Đáng chú ý, các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng phải tuân thủ hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
≤ 90 |
100 |
200 |
300 |
500 |
≥ 1 000 |
|
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
100 |
90 |
70 |
60 |
50 |
40 |
|
CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. |
||||||
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất xây dựng nhà chung cư: Được xác định dựa trên đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9. Bảng này xác định mật độ xây dựng tối đa tùy thuộc vào diện tích lô đất và chiều cao của công trình. Chẳng hạn, đối với các công trình có chiều cao từ 16m trở xuống, mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 75% cho lô đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 3.000m². Mật độ xây dựng này sẽ giảm dần khi diện tích lô đất hoặc chiều cao công trình tăng lên. Đối với các công trình có chiều cao trên 46m, hệ số sử dụng đất không được vượt quá 13 lần.
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
|
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất |
|||
|
≤ 3 000 m2 |
10 000 m2 |
18 000 m2 |
≥ 35 000 m2 |
|
|
≤ 16 |
75 |
65 |
63 |
60 |
|
19 |
75 |
60 |
58 |
55 |
|
22 |
75 |
57 |
55 |
52 |
|
25 |
75 |
53 |
51 |
48 |
|
28 |
75 |
50 |
48 |
45 |
|
31 |
75 |
48 |
46 |
43 |
|
34 |
75 |
46 |
44 |
41 |
|
37 |
75 |
44 |
42 |
39 |
|
40 |
75 |
43 |
41 |
38 |
|
43 |
75 |
42 |
40 |
37 |
|
46 |
75 |
41 |
39 |
36 |
|
>46 |
75 |
40 |
38 |
35 |
|
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. |
||||
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng: Chẳng hạn như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, và chợ trong các khu vực xây dựng mới, mật độ xây dựng tối đa là 40%.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp: Được xác định dựa trên đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, tuân thủ các quy định tại Bảng 2.10. Bảng này cung cấp các tỷ lệ mật độ xây dựng tối đa tùy thuộc vào diện tích lô đất và chiều cao công trình. Ví dụ, đối với các công trình có chiều cao từ 16m trở xuống, mật độ xây dựng tối đa có thể đạt tới 80% cho lô đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 3.000m². Mật độ xây dựng này sẽ giảm dần khi diện tích lô đất hoặc chiều cao công trình tăng lên.
Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
|
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất |
|||
|
≤ 3 000 m2 |
10 000 m2 |
18 000 m2 |
≥ 35 000 m2 |
|
|
≤16 |
80 |
70 |
68 |
65 |
|
19 |
80 |
65 |
63 |
60 |
|
22 |
80 |
62 |
60 |
57 |
|
25 |
80 |
58 |
56 |
53 |
|
28 |
80 |
55 |
53 |
50 |
|
31 |
80 |
53 |
51 |
48 |
|
34 |
80 |
51 |
49 |
46 |
|
37 |
80 |
49 |
47 |
44 |
|
40 |
80 |
48 |
46 |
43 |
|
43 |
80 |
47 |
45 |
42 |
|
46 |
80 |
46 |
44 |
41 |
|
>46 |
80 |
45 |
43 |
40 |
|
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn). |
||||
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng của một công trình không chỉ đơn thuần là một con số mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố này có thể chia thành những nhóm chính sau:
- Các quy định pháp lý là yếu tố cơ bản và quan trọng nhất ảnh hưởng đến mật độ xây dựng. Luật Xây dựng, Luật Đất đai, cùng với các Nghị định và Thông tư hướng dẫn liên quan, quy định cụ thể về mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với từng loại công trình và khu vực khác nhau. Bên cạnh đó, các quy hoạch chi tiết của từng khu vực cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mật độ xây dựng của các lô đất.
- Mỗi loại hình công trình sẽ có mật độ xây dựng khác nhau. Chẳng hạn, nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề, và biệt thự thường có mật độ xây dựng thấp hơn so với các công trình công cộng hoặc công trình thương mại dịch vụ. Việc xác định mật độ xây dựng cho từng loại hình công trình cần tuân theo quy định pháp luật cũng như các tiêu chuẩn kỹ thuật và kiến trúc của khu vực.
- Vị trí của lô đất cũng ảnh hưởng đến mật độ xây dựng. Các khu vực trung tâm thành phố thường có mật độ xây dựng cao hơn so với các khu vực ngoại ô hoặc vùng ven, do nhu cầu sử dụng đất ở những nơi này cao hơn. Các khu vực có mật độ dân cư đông đúc cũng thường yêu cầu mật độ xây dựng cao hơn để đáp ứng nhu cầu nhà ở và cơ sở hạ tầng.
- Diện tích của lô đất là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến mật độ xây dựng. Thông thường, diện tích lô đất càng lớn thì mật độ xây dựng càng cao, vì lô đất lớn có thể hỗ trợ xây dựng các công trình có diện tích chiếm đất lớn hơn mà vẫn đảm bảo tuân thủ các quy định về khoảng cách và không gian xanh.
4. Các lưu ý khi tính mật độ xây dựng
Khi tính toán mật độ xây dựng cho một công trình, cần lưu ý đến những yếu tố và trường hợp sau để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ quy định:
- Cách tính diện tích sàn xây dựng phải được xác định rõ ràng, vì diện tích này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến mật độ xây dựng. Diện tích sàn bao gồm tất cả các tầng của công trình, bao gồm cả tầng hầm và các phần mái che nếu có.
- Cách xác định diện tích lô đất cũng rất quan trọng. Đặc biệt là khi lô đất có các phần diện tích được sử dụng cho mục đích trồng cây, sân vườn, hoặc các khu vực không xây dựng, việc tính toán diện tích chiếm đất của công trình cần phải loại trừ các phần diện tích này để đảm bảo tính chính xác.
- Đối với các công trình có tầng hầm hoặc mái che, cần tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo mật độ xây dựng không vượt quá giới hạn cho phép. Các quy định về an toàn, thông gió, và khoảng cách cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh vi phạm các quy định pháp luật và đảm bảo an toàn cho công trình.
5. Quy định chừa khoảng lùi công trình và sân sau khi xây nhà
Quy định về khoảng lùi công trình và chừa sân sau nhà ở được xác định dựa trên các yếu tố như chiều cao công trình, bề rộng đường tiếp giáp, và diện tích lô đất. Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Một số quy định cụ thể:
-
Khoảng lùi công trình: Được xác định theo chiều cao xây dựng và bề rộng đường tiếp giáp. Ví dụ, với đường rộng dưới 19m, khoảng lùi tối thiểu là 0m, nhưng với đường rộng từ 22m trở lên, khoảng lùi tối thiểu là 6m.
-
Chừa sân sau: Đối với lô đất có diện tích trên 50m² bắt buộc phải chừa sân sau:
- Lô dất có chiều dài từ từ 16m trở lên: Chừa sân sau 2m
- Lô đất có chiều dài từ 9 đến dưới 16m: Chừa sân sau 1m
- Lô đất có chiều dài nhỏ hơn 9m: Không bắt buộc chừa sân sau, chỉ khuyến khích tạo khoảng trống sau nhà
Trên đây là tổng hợp những quy định và cách tính mật độ xây dựng, chúng tôi xin gửi tới quý khách hàng tham khảo hy vọng giúp ích được phần nào cho quý vị trong quá trình xây dựng ngôi nhà của mình.
KÍNH CHÚC QUÝ VỊ BÌNH AN VÀ THÀNH CÔNG!
ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN KỊP THỜI VỀ CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TƯ VẤN MẪU NHÀ PHÙ HỢP VÀ NHẬN ĐƯỢC BÁO GIÁ VỚI NHIỀU ƯU ĐÃI, QUÝ VỊ HÃY LIÊN HỆ NGAY CHO CHÚNG TÔI.
Liên hệ với chúng tôi:
Công ty Công ty TNHH Kiến trúc - Xây dựng Phú Hoàng.
Lĩnh vực: Thiết kế, Thi công xây dựng nhà ở; Cải tạo, sửa chữa nhà ở các loại.
297/26, Phan Huy Ích, Phường 14, Quận Gò Vấp, Ho Chi Minh City, Vietnam
097 976 81 48
phuhoangxaydung@gmail.com
Website: Xaydungphuhoang.com